Pflegeappartement kaufen - Attraktive Anlageform für private Investoren

  

Sind Pflegeappartements eine Alternative zur Eigentumswohnung?

 

Zunehmend an Bedeutung im Rahmen der Kapitalanlage und Altersvorsorge gewinnt in letzter Zeit der Kauf eines Pflegeappartements - besonders als Alternative zum Erwerb der klassischen Eigentumswohnung. Durch den demografischen Wandel und der Verschiebung der Alterspyramide zu Gunsten älterer Menschen  gestaltet sich neben dem Kauferwerb einer kompletten Pflegeimmobilie auch die Investition in einzelne Pflegeappartements als attraktive Kapitalanlage.

 

 

Was ist ein Pflegeappartement?

 

Ein Pflegeappartement ist die einzelne Wohnung eines Pflegeheimes. Diese einzelnen Pflegeappartements werden nach Wohnungseigentumsgesetz wie die klassische Eigentumswohnung in einzelnen Wohneinheiten aufgeteilt und verkauft. Damit wird die attraktive Kapitalanlage Pflegeimmobilie auch den privaten Investoren zugänglich gemacht.

Diese Pflegeappartements haben in der Regel eine Größe von ca. 50 m², die sich aus der Größe des Bewohnerzimmers sowie der sogenannten Gemeinschaftsfläche zusammensetzt. Die Gemeinschaftsfläche ist im Verhältnis zur Eigentumswohnung relativ groß, da ein Pflegeheim über Großküchen, große Speiseräume und viele Gemeinschaftsräume verfügt. Die Kaufpreise von Pflegeappartements in einer Größe von 50 m² beginnen bei ca. 100.000 € für Bestandobjekte und ca. 120.000 € für Neubauten.

 

Warum werden derzeit so viele Pflegeappartements angeboten?

 

Wie an allen Immobilien nagt auch an bestehenden Seniorenheimen der Zahn der Zeit. Bereits bestehende Pflegeimmobilien gelten vielerorts als renovierungsbedürftig. Erweisen sich anstehende Renovierungsarbeiten als wirtschaftlich nicht tragbar, muss Ersatz geschaffen werden in Form von Neubauten. Außerdem ergeben sich durch die zunehmende Zahl älterer Mitbürger für Investoren gute Investitionschancen. Es gibt also einen riesigen Investitionsbedarf an Pflegeheimen, der durch das Angebot von Pflegeappartements in Teileigentum gedeckt werden kann.

 

Vorrangige Aufgabe von Projektentwicklern und Bauträgern ist also die Entwicklung neuer, tragfähiger Konzepte für moderne Seniorenheime, um diesen Investitionsbedarf zu decken. Wurden in der Vergangenheit Pflegeimmobilien immer als ganzes Pflegeheim an Investoren wie Banken oder Versicherungen verkauft, befindet sich dieser Markt seit einigen Jahren in einem Wandel. Pflegeimmobilien werden zunehmend nicht mehr nur an institutionelle Anleger, sondern vermehrt an private Investoren verkauft.

Dabei werden die schlüsselfertigen Pflegeheime von den Betreibern für mehrere Jahrzehnte angemietet (Mietzeit meistens 20 bis 25 Jahre). Die Pflegeimmobilien werden genauso wie Eigentumswohnungen in herkömmlichen Wohnanlagen aufgeteilt und als einzelne Seniorenappartements bzw. Pflegeappartements verkauft. Die einzelnen Pflegeappartements können dann wie Eigentumswohnungen erworben werden. Selbstverständlich wird der Kauf eines Pflegeappartements über das Grundbuch abgesichert.

 

Gibt es Pflegeappartements mit hoher Rendite?

 

Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Wohnanlage, in welcher die einzelnen Appartements von verschiedenen Mietparteien bewohnt werden, gibt es bei Seniorenappartements lediglich einen einzigen, alleinigen Mieter: den Betreiber des Pflegeheimes. Nur zwischen diesem Betreiber und dem zuständigen Bauträger wird der Mietvertrag ausgehandelt. Da der Bauträger ein professionelles Immobilienunternehmen ist, wird für das Objekt eine lukrative Rendite verhandelt. Aktuell liegen diese zwischen 4% und 6,5%.Damit liegen die Renditen von Pflegeappartements deutlich über denen von Eigentumswohnungen, mit denen derzeit je nach Lage lediglich 2% - 3% Rendite zu erwirtschaften sind.

 

Welche Erfahrungen gibt es mit Pflegeappartements als Kapitalanlage?

Obwohl es sich bei einem Pflegeappartement um eine Spezialimmobilie handelt, gelten in vielen Punkten hinsichtlich Rendite und Wertstabilität die marktüblichen Kriterien. Doch es gilt auch einige Besonderheiten zu beachten:

•  Ein zu kleines Einzugsgebiet birgt das Risiko einer Minderauslastung der Immobilie.   Als Faustformel für Rentabilität gilt hier ein Einzugsgebiet von ca. 25.000 bis 30.000   Einwohnern.
•  Sämtliche Pflegeappartements müssen die gesetzlichen Vorgaben hinsichtlich   Brandschutz und Barrierefreiheit erfüllen.
•  Zustand und Qualität der Bausubstanz sollte man aufgrund der langen Mietdauer     von üblicherweise mehreren Jahrzehnten besonderes Augenmerk widmen.

Werden diese Besonderheiten beachtet, werden mit Pflegeappartements langfristige und überdurchschnittliche Renditen erwirtschaftet.

 

Was sind die Vorteile eines  Pflegeappartements im Vergleich zur Eigentumswohnung?

 

Eigentumswohnungen sind als Kapitalanlage seit vielen Jahren bekannt und bieten Anlegern auf den ersten Blick eine Vielzahl an Vorzügen. Der zweite Blick ist da schon weniger perfekt: Möglicher Ärger mit den Mietern, aufwendige Instandhaltungsmaßnahmen und gegebenenfalls Mietausfall wegen Leerstand der Wohnung auf unbestimmte Zeit.

 

Die Alternative ist der Kauf eines Pflegeappartements mit einem Rundum-sorglos-Konzept:

• Mietrendite

Pflegeappartement

Die Mietrendite liegt in der Regel zwischen 4% und 6%. Die Miete ist nicht abhängig vom Mietspiegel in der Region, sondern richtet sich nach den jeweiligen Pflegesätzen.

Eigentumswohnung

Bei Neubau-Eigentumswohnungen liegt die marktübliche Mietrendite zwischen 3% und 4%.

• Mieterwechsel

Pflegeappartement

Aufgrund der langfristigen Vermietung (20 Jahre plus Verlängerungsoption) an den Pflegeheimbetreiber entfällt eine wiederkehrende Mietersuche.

Eigentumswohnung

Es besteht das Risiko wechselnder Mieter und damit auch ein möglicher Leerstand, insbesondere in Phasen des Mieterwechsels.

• Vermieterrisiken

Pflegeappartement

Vermindertes Risiko durch langjährige Mietverträge, häufig mit anschließender Verlängerungsoption um weitere 5 Jahre. Die Miete fließt monatlich, unabhängig von der Belegung Ihres Pflegeapartments.

Eigentumswohnung

Die Mietersuche muss vom Eigentümer durchgeführt werden. Es besteht das Risiko von Mietausfällen oder Streitigkeiten.

• Verwaltungsaufwand

Pflegeappartement

Durch Abgabe aller Aufgaben an den Betreiber und Verwalter der Pflegeimmobilie entsteht kaum Verwaltungsaufwand für den Eigentümer.

Eigentumswohnung

Der Eigentümer muss sich selber um seine Mieter kümmern, d.h. Mietersuche und -kontakt, Instandhaltung und Reparaturen, Erstellung von Nebenkostenabrechnungen.

• Standort

Pflegeappartement

Eine professionell erstellte Standortanalyse inklusive Bedarfsberechnung liegt vor. Pflegeimmobilien werden dort errichtet, wo auch der entsprechende Bedarf ist.

Eigentumswohnung

Es liegen in der Regel keine abgesicherten Entscheidungshilfen vor, subjektive Einschätzungen dienen oft als Grundlage.

• Appartement

Pflegeappartement

Alle Pflegeapartments bieten nahezu die gleichen Eigenschaften. Die Investitionsentscheidung ist daher leicht zu treffen.

Eigentumswohnung

Viele Unsicherheiten (bedarfsgerechter Grundriss, Mitbewohner oder Eigentümergemeinschaften etc.) müssen berücksichtigt werden.

• Vermietung

Pflegeappartement

Langfristig gesicherte Mieteinnahme durch einen i.d.R. 20-jährigen Pachtvertrag mit einem solventen Betreiber.

Eigentumswohnung

Die Vermietung der Eigentumswohnung muss vom Vermieter selbst organisiert werden.

• Steuerlicher Vorteil

Pflegeappartement

Die Gebäudeherstellungskosten werden über 50 Jahre mit 2% p.a. steuerlich abgeschrieben. Der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil liegt bei 10%.

Eigentumswohnung

Abschreibung des Objekts im Normalfall ebenfalls mit 2%, der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil liegt meist zwischen 20 und 25% und somit deutlich höher als bei einer Pflegeimmobilie.

• Instandhaltungskosten

Pflegeappartement

Die Instandhaltungskosten beschränken sich in der Regel für Eigentümer auf Dach und Fach. Alle weiteren Instandhaltungsmaßnahmen übernimmt der Betreiber laut Mietvertrag.

Eigentumswohnung

Im Wohnraummietvertrag können Instandhaltungspflichten nur eingeschränkt auf die Mieter übertragen werden. Der Eigentümer ist verpflichtet, eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen.